カテゴリー: 空き家ビジネスを始めたい方へ

公開日2026年10月26日

2026年に入り、民泊を続けにくくするルールの変更が各地で相次いでいます。国が立地規制の考え方を改めたことを受けて、東京23区や大阪で条例の見直しが進み、新しく始められないだけでなく、すでに営業している施設も対象になるケースが出てきました。

この記事では、公表されている資料をもとに、国の方針と主な自治体の動きを整理します。そのうえで、使えなくなった物件や、営業日数が減った物件にどんな選択肢があるのかを考えます。

本記事は公開時点の公表資料をもとに作成しています。最新の内容・個別の物件の扱いは各自治体等にご確認ください。

国の方針が変わった：ゼロ日規制の条件付き容認

2026年7月15日、厚生労働省・国土交通省・観光庁の連名で、都道府県や保健所設置市などに向けて「住宅宿泊事業法に規定する届出住宅に係るゼロ日規制等について（技術的助言）」が通知されました。

「ゼロ日規制」とは、特定の区域で民泊の営業日数を実質ゼロにする、つまり営業を認めない形の規制です。国は2017年12月に示したガイドラインで、この規制を「適切ではない」としてきました。今回の通知は、その考え方を改めるものです。

どんな場合に認められるのか

通知は、次のような場合に、自治体の判断で「合理的に必要と認められる限度において」規制を行えると整理しています。

• 住宅地や教育施設の周辺で、宿泊者の頻繁な往来によって静穏な居住環境や教育環境が損なわれるおそれがある場合
• 住宅地などで、定住人口や地域コミュニティの維持が困難になるおそれがある場合

規制の内容としては、新たな民泊の実施を禁止することのほか、営業できる日を土日祝前日などに限定することも挙げられています。

既存の施設も対象になりうる

事業者にとって重い内容がここです。通知は、すでに多くの民泊が立地して現に生活環境が著しく損なわれているなど強い必要性が認められ、ほかに適切な対応策がない場合には、既存の届出住宅に対しても、一定の猶予期間を設けたうえで制限を設けうるとしています。

あわせて、騒音計や出入口のカメラを設置してモニタリングを行い、過去1年分などのデータを保存することを条例で義務づけることも考えられる、としています。

自治体別の民泊規制：いつから、何が変わるか

主な自治体の動きを、「いつから」「何が」「既存施設にも影響するか」の3点で整理しました。各自治体の公表資料で確認できた内容のみを記載しています。

豊島区については、既存施設への適用が迫っていることもあり、豊島区の民泊規制で既存物件はどうなる？で詳しくまとめています。

なお、新宿区についても住居系地域での民泊規制を強化する方針が報じられていますが、2026年10月時点で区の公式サイトに改正内容の公表はありません。現行のルールは「住居専用地域では月曜正午から金曜正午まで実施できない」というもので、今後の動きは区の発表をご確認ください。

規制の理由は、どの自治体でも共通している

条例改正の資料を読むと、きっかけになっている苦情の中身はよく似ています。

• 夜間の騒音：宿泊者の話し声や生活音が、住宅地の静けさと合わない
• ごみ：家庭ごみとして出されてしまい、集積所や近隣とのトラブルになる
• 無人運営：その場に誰もいないため、何かあっても止める人がいない

中野区が2026年3月にまとめた資料では、2026年1月31日時点で区に寄せられた苦情が住宅宿泊事業231件、旅館業208件と報告されています。苦情の内容として、民泊についてはごみ、宿泊者による騒音、制限区域内での平日宿泊に関するものが多いとされています。

つまり問題にされているのは「住宅地で人が泊まること」そのものというより、夜間に、管理する人がいない状態で、不特定の人が出入りすることです。どの自治体の改正も、常駐・巡回・ICT管理といった形でこの点に対応しようとしています。

既存物件にどんな選択肢があるか

営業が難しくなった物件、あるいは営業日数が大きく減った物件について、一般に考えられる選択肢を整理します。それぞれに事情があり、どれが良いかは物件によって変わります。

1. 売却する

最も分かりやすい方法ですが、民泊向けに設備を入れた物件は、住宅として売るときにその投資が価格に反映されにくいことがあります。

2. 通常の賃貸に戻す

居住用の賃貸に戻す方法です。安定しますが、民泊として見込んでいた収入とは水準が変わります。区分所有の場合は管理規約の確認も必要です。

3. 旅館業へ切り替える

民泊の日数制限を受けない旅館業の許可を取る方法です。ただし、旅館業の側でも規制が強化されています。大阪市は2026年10月30日施行の条例改正で、宿泊者が施設を使用している間の従業者の常駐を義務づけました。葛飾区も2026年4月から従事者の常駐と1日1回以上の巡回を求めています。中野区も2027年4月施行予定の改正で常駐を義務づける方針です。

豊島区の記者会見資料では、民泊から一部屋旅館へ「鞍替え」する事業者が増えるのではないかという不安の声があることにも触れられており、区は一部屋旅館の実態把握を含めて検討を続けるとしています。旅館業への切り替えは、以前ほど確実な逃げ道ではなくなりつつあります。

4. 宿泊以外の用途に転用する

発想を変えて、宿泊を伴わない使い方を考える方法です。レンタルスペース、撮影スタジオ、教室、体験型の施設などがこれにあたります。泊まらない用途であれば、夜間の騒音やごみといった、今回の規制強化の理由になった問題から距離を置けます。

宿泊以外の使い道の一例：空き家謎解きゲーム

私たちが運営している空き家謎解きゲームも、宿泊を伴わない使い方のひとつです。一軒の家をまるごと舞台にして、参加者が家じゅうを探索しながら謎を解く体験型のゲームです。

民泊が問題視された理由と照らすと、性質がかなり違います。

ただし、住宅を有料の体験施設として使う場合の扱いは、用途地域や建物の条件によって物件ごとに確認が必要です。「謎解きなら住宅地でも営業できる」と一律に言えるものではありません。この点は当社が個別に確認します。

空き家謎解きゲームは、物件探し・ゲーム制作・集客の仕組みを本部が担い、加盟者の皆さまには運営を担当していただく形です。静岡の第1号物件では、プレオープンのチケットが4時間で完売しました。現在稼働中の第1作『おばあちゃんが残した遺産の謎』は、怖がらせる演出のない探索型で、謎解きが初めての方にも楽しんでいただける内容です。

公開日2026年10月19日

豊島区で民泊を運営している方にとって、2026年12月16日は大きな区切りになります。この日から、すでに届出をしている既存の施設にも、年間120日という営業期間の制限が適用されます。

条例そのものは2025年12月15日に施行済みですが、既存施設には1年間の猶予が設けられていました。その猶予が終わるのが2026年12月16日です。この記事では、区が公表している資料をもとに改正の中身を整理し、残りの期間に物件をどう使うかを考えます。

本記事は公開時点の公表資料をもとに作成しています。最新の内容・個別の物件の扱いは各自治体等にご確認ください。

豊島区以外の自治体や国の方針も含めた全体像は、【2026年版】民泊規制まとめで整理しています。

豊島区の民泊条例改正の要点

改正されたのは「豊島区住宅宿泊事業の適正な運営の確保に関する条例」です。2025年の第4回区議会定例会で全会一致により可決されました。区の資料によると、改正のポイントは次の4つです。

このうち、既存の施設に直接関わるのが期間の制限です。区域の制限は新設の施設が対象ですが、期間の制限は区内全域が対象で、既存施設にも適用されます。

既存施設には2026年12月16日から適用される

区の資料には、期間の制限について「既存施設にも適用」「令和8年12月16日より適用」と明記されています。すでに届出をして営業している施設も、この日からは年間120日の枠の中でしか営業できません。

住宅宿泊事業法が定める上限は年間180日ですが、豊島区ではそれがさらに120日まで絞られる形です。しかも、120日を自由に選べるわけではありません。営業できるのは春休み・夏休み・冬休みの期間に限られます。

収益への影響を考える

年間を通して稼働させていた施設の場合、営業できる日数が3分の2ほどに減るだけでなく、営業できる時期が決まってしまう点が効いてきます。学校の長期休暇に合わせた期間であるため、家族連れの需要とは重なりますが、平日のビジネス利用や、閑散期を埋めるような使い方はできなくなります。

残る期間の方が長いという事実を、どう受け止めるか。それがこの改正に向き合ううえでの出発点になります。

一部屋旅館への「鞍替え」も、簡単な道ではない

民泊の日数制限を避ける方法として、旅館業の許可を取る道があります。実際、豊島区の記者会見資料にも「民泊から一部屋旅館へ『鞍替え』する事業者が増えるのではないかという不安の声」という記述があり、区がこの動きを認識していることがわかります。

区は条例改正等の検討会を継続して開催し、区内民泊の運営状況や実態の把握とあわせて、一部屋旅館の実態把握を進めるとしています。課題があれば必要な対策を検討するとも記されており、今後の動きを見ておく必要があります。

旅館業側の規制強化は、他の自治体でも進んでいます。大阪市は2026年10月30日施行の条例改正で、宿泊者が施設を使用している間の従業者の常駐を義務づけました。葛飾区も2026年4月から、旅館業の施設に従事者の常駐と1日1回以上の巡回を求めています。旅館業への切り替えが、以前ほど確実な選択肢ではなくなりつつあることは押さえておきたいところです。

手続きも厳しくなっている

営業期間だけでなく、届出の手続きも変わりました。区の資料では、条例と規則で次のような項目が規定されています。

• 事前説明会の実施
• 海外在住事業者に対する、日本国内在住の代理人の選定
• 町会加入の協議の実施
• トラブル発生時、区民の要請に応じた話し合いの場の設定
• 消防関係の届出書類の写し、事業系ごみの契約書の写しなどの提出

これらは新規の届出を想定した内容ですが、区が民泊の運営をどう見ているかがよく表れています。背景にあるのは、夜間の騒音、ごみ、無人運営といった近隣からの苦情です。

残りの期間を、どう使うか

年間120日の制限を前提にすると、考え方は2つに分かれます。

選択肢A：民泊をやめて、別の用途に切り替える

売却、通常の賃貸への切り替え、宿泊を伴わない用途への転用などが考えられます。民泊向けに設備を入れている場合、その投資をどう扱うかが判断の分かれ目になります。

選択肢B：民泊と別用途を併用する

営業できる春・夏・冬休みは民泊として使い、それ以外の期間は別の用途に充てるという考え方です。建物をひとつの用途に固定せず、時期で使い分ける発想になります。

ただし、ひとつの建物を複数の用途に使う場合、用途地域や建築基準法上の扱い、賃貸借契約や管理規約の内容を個別に確認する必要があります。「併用できる」と一般論で言えるものではありません。

宿泊を伴わない使い方という選択肢

私たちは、空き家を舞台にした謎解きゲームを運営しています。一軒の家をまるごと使い、参加者が家じゅうを探索しながら謎を解く体験型のゲームです。宿泊は伴わず、営業は土日祝の日中が中心で1日4公演、運営中はスタッフが現地にいます。

豊島区の条例改正で問題にされているのは、夜間の騒音、ごみ、無人運営といった点でした。宿泊を伴わない日中営業で、スタッフが常駐する形であれば、これらの論点とは性質が異なります。

とはいえ、住宅を有料の体験施設として使う場合の扱いは、用途地域や建物の条件によって物件ごとに確認が必要です。一律に「問題ない」と言えるものではありませんので、この点は当社が個別に確認します。

物件探し・ゲーム制作・集客の仕組みは本部が担い、加盟者の皆さまには運営を担当していただく形です。民泊として使っていた物件の次の使い道をお考えでしたら、一度ご相談ください。